Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Разные статусы участков: правовые последствия». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Аббревиатуры в описаниях ЗУ связаны с такими понятиями, как статус и категория земли, а от статуса и категории зависит, каким способом эти угодья можно использовать. Получается, что у каждой территории имеется определенный вид разрешенного использования (ВРИ); из этого вытекают различия в регистрации и владении.
О плюсах и минусах земли под ИЖС
Интерес представляет не только расшифровка ИЖС, что это значит для будущего владельца, полезно узнать уже на стадии выбора земли. С получением надела ИЖС владелец обретает следующие преимущества:
- Упрощение строительства. Вам будет проще построить дом, поскольку земля под ИЖС, как правило, находится в черте населенного пункта. Инженерные коммуникации расположены если не на участке, то примыкают к нему, что существенно сэкономит строительный бюджет.
- Простое согласование строительства. На ЗУ, законом определенным под строительство, не возникает проблем с согласованием проекта жилого дома и получения разрешения на его возведение.
Что вы можете возвести на участке под ИЖС
Приступить к возведению жилого дома можно после получения разрешения, а для этого необходимо сначала согласовать проект. Тут вступают в действие разнообразные нормативы для участка ИЖС; что это значит, понятно из следующих (выборочных) правил:
- Максимальная этажность: три этажа (капитальных).
- Максимальная общая площадь: 1500 квадратов.
- Ограничение высоты потолков: от 2,5 м.
- Ограничения минимальной площади помещений. Так, для санузла это 2,7 квадрата, для спальни – 8, для гостиной – 12 квадратов.
- Если используется газ, топливо размещают вне дома.
Действуют многочисленные нормативы по положению жилого дома, например:
- Дистанция между кирпичными сооружениями не менее 6 м. Для деревянного дома она возрастает до 15 м.
- Между жилым строением и подсобными постройками оставляют минимум 4 м.
Виды разрешенного использования для строительства дома
Вид разрешенного использования участка определяет, для каких целей может быть использована земля: только для ведения хозяйства, для отдыха, для круглогодичного проживания.
Все ВРИ объединены по назначению в классификаторе, который ведёт Росреестр. Сейчас такой классификатор содержит 158 видов, которые условно можно разделить на 5 основных групп:
- ведение сельского хозяйства, овощеводство, животноводство
- жилая застройка и объекты коммунального хозяйства
- медицинские учреждения, образование и просвещение, объекты дорожной инфраструктуры
- зоны отдыха и рекреации (спорт, охота, рыбалка)
- лесные массивы, водоемы и др.
И только 6 видов (из 158) подходят для индивидуального строительства или ведения подсобного хозяйства. При этом только четыре из них подходят под строительство жилого дома или дачи, а два — пригодны только для личного подсобного хозяйства или огородничества без права строительства чего-либо кроме теплиц или сараев (нельзя возводить капитальные объекты).
Чacтo пoкyпaтeли cтpeмятcя кyпить зeмлю в кpacивoм мecтe или пoближe к oзepy, нe зaдyмывaяcь o тoм, cмoгyт ли oни пocтpoить нa этoм yчacткe дoм, бyдyт ли тpyднocти c пoдъeздoм зимoй. Нo ecть нecкoлькo пpaвил, кoтopыe cильнo yпpocтят вaм жизнь:
- Бepитe yчacтoк c минимaльным yклoнoм. Bыpaвнивaниe пepeд зaклaдкoй фyндaмeнтa влeтит в кoпeeчкy — лyчшe, чтoбы зeмля этoгo нe тpeбoвaлa.
- Bыбиpaя зeмлю вoзлe вoдoeмa, пpoвepьтe, нe yпoлзeт ли зeмля вмecтe c вaшим дoмoм пpямo в peкy. Для этoгo мoжнo вызвaть cпeциaлиcтoв — гeoфизикoв и гидpoгeoлoгoв.
- Пoдбиpaйтe yчacтoк нyжнoгo paзмepa. Ecли вы пpимepнo пpeдcтaвляeтe, кaкoгo paзмepa бyдeт дoм, yчacтoк нe дoлжeн быть мeньшe oжидaeмoгo paзмepa дoмa. Cчитaйтe нe тoлькo в coткax, нo и в мeтpax. C pacчeтaми вaм пoмoгyт мapкшeйдepы или cтpoитeльныe кoмпaнии.
- Oцeнитe cocтoяниe кoммyникaций. К yчacткy дoлжнo быть лeгкo пpoexaть кpyглый гoд, ecли вaм этo вaжнo, a тaкжe нe дoлжнo быть пpoблeм c пoдключeниeм вoды, элeктpичecтвa и гaзa.
- Oпpeдeлитecь, нa кaкoм paccтoянии oт гopoдa дoлжнa нaxoдитьcя зeмля.
Кaкиe дoкyмeнты вaм пoнaдoбятcя
📑 пacпopтa пoкyпaтeля и пpoдaвцa;
📑 дoкyмeнты нa зeмлю: cвидeтeльcтвo o гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции пpaвa, eгo кoпия, кaдacтpoвый пacпopт, ecли зeмля пpoдaeтcя впepвыe (ecли этa зeмля paньшe yжe пpoдaвaлacь, кaдacтpoвый пacпopт нe oбязaтeлeн);
📑 дoгoвop кyпли-пpoдaжи c пoдпиcями пoкyпaтeля и пpoдaвцa, в 4 экзeмпляpax;
📑 aкт пpиeмa-пepeдaчи yчacткa c пoдпиcями cтopoн;
📑 квитaнция oб yплaтe гocпoшлины и ee кoпия;
📑 ecли пpoдaвeц cocтoит в бpaкe, пoнaдoбитcя нoтapиaльнo зaвepeннoe coглacиe cyпpyгa или cyпpyги;
📑 зaявлeниe o peгиcтpaции.
Кoгдa пoдaдитe дoкyмeнты, пoлyчитe pacпиcкy oт MФЦ или oтдeлeния Pocpeecтpa o тoм, чтo дoкyмeнты пpиняты и cдeлкa cocтoялacь. Чepeз нecкoлькo днeй (oб этoм вaм cкaжeт coтpyдник MФЦ или Pocpeecтpa) вы пpидeтe и зaбepeтe нoвoe cвидeтeльcтвo o coбcтвeннocти — c вaшими дaнными.
Paccчитaтьcя c пpoдaвцoм вы мoжeтe кaк бaнкoвcким пepeвoдoм, нaличными дeньгaми нeпocpeдcтвeннo в дeнь cдeлки, либo c пoмoщью бaнкoвcкoй ячeйки. Ecли бepeтe зeмлю в кpeдит, c пpoдaвцoм pacплaтитcя бaнк — пoлнocтью или чacтичнo.
Отличия от других категорий земли: плюсы и минусы
Главные плюсы, побуждающие приобретать граждан землю под ИЖС:
- инфраструктура поблизости;
- малое количество правовых ограничений для строительства;
- прописаться в доме не составляет никаких проблем;
- можно участвовать в государственной программе по помощи в строительстве;
- частный дом на такой земле можно использовать как залога при получении кредита.
В то же время земли под ИЖС обладают некоторыми негативными нюансами:
- ограниченный размер земельного участка;
- возможность проживания только одной семьи;
- строительство на наделе должно начаться не позднее, чем за три года с получения на него прав собственности;
- налоги на землю выше, чем на земли других категорий;
- при нарушении норм в судебном порядке может быть решено снести построенное сооружение.
Чем ЛПХ отличается от ИЖС?
Одно из главных отличий участка ЛПХ от участка ИЖС – его кадастровая стоимость. Кадастровая стоимость участка для ИЖС, как правило, значительно выше, поэтому и продать его можно дороже. Но не следует забывать, что с увеличением кадастровой стоимости земельного участка увеличивается и размер земельного налога.
Прописка на участке ИЖС: процедура, документы
Все эти нормы подтверждаются в результате проведения судебной экспертизы. Если в чем-то найдено несоответствие им, то возможный дом не признают годным для проживания в нем круглый год. В результате, и прописаться в нем не получится. Но если подойти к вопросу основательно, то обычную летнюю постройку можно превратить в полноценный дом, отвечающий всем требованиям норм и правил.
- соответствующее ходатайство;
- правоподтверждающие бумаги на землю;
- разрешительные бумаги на строительство дома;
- градостроительную схему;
- акт приемки;
- документ о соответствии необходимым нормам и требованиям;
- схему, планировку и размещение коммуникаций в доме.
Какие нормы применяются при строительстве на участке для ИЖС?
Как сказано в Градостроительном кодексе, индивидуальный жилой дом является таковым независимо от того, на каком участке и в какой территориальной зоне он расположен. Индивидуальный дом – это жилой дом, отдельно стоящий и состоящий из одной квартиры с проживанием в ней одной семьи. Число этажей не превышает трёх. Также допускается наличие четвёртого – в виде мансарды. Площадь не должна быть больше, чем полторы тысячи квадратных метров. Один жилой дом может быть построен на площади не более, чем 1200 квадратных метров. Также есть возможность возвести на нём ряд хозяйственных строений, таких как летняя кухня, теплица, баня и других.
Для того чтобы на участке разместить все запланированные помещения по правилам, необходимо руководствоваться СПОЗУ – схемой планировочной организации земельного участка. Она описывает расположение строительных объектов или коммуникаций (при наличии) относительно коммуникаций на отведённой земле.
Она необходима для получения ГПЗУ – градостроительного плана земельного надела. Он принадлежит к числу главных документов, которые заказчик или застройщик должен подать в проектную организацию с целью подготовить проектное решение, основанное на договоре с застройщиком (заказчиком). ГПЗУ – основание для принятия проектных решений по застройке участка объектами капстроительства или их реконструкции. Он подготавливается отделом по архитектуре – городским или районным на основании заявления застройщика.
Градостроительный план предоставляется на бесплатной основе и составляется в продолжение 30 дней, начиная с момента получения заявки. ГПЗУ выдаётся архитектурным отделом местной администрации. Далее эти документы направляются в службу госстройнадзора с целью получения санкции на строительство, которое действительно в продолжение 10 лет.
В соответствии с нормами Градостроительного кодекса, это разрешение нужно для:
- подтверждения того, что проектная документация подготовлена с учётом требований градостроительного плана участка для ИЖЗ, а если таковой отсутствует, то – использования земли с разрешением,
- осуществления права застройщика на постройку, капремонт и реконструкцию недвижимости.
Какие документы понадобятся, чтобы стать обладателем разрешения на строительство на участке для ИЖС?
Для получения разрешения на строительство дома на участке для ИЖС нужна следующая документация:
- Заявление,
- Документы о праве на участок: свидетельство о собственности или о праве аренды плюс кадастровый паспорт,
- Градостроительный план участка под ИЖС,
- СПОЗУ, имеющая согласование с архитектором района, в которой указано место расположения объекта ИЖС,
- Согласие всех владельцев объекта капстроительства, если производится реконструкция дома с приложением документов на него,
- Данные паспорта застройщика,
- Проектная документация – при желании застройщика.
Требование других документов, кроме приведённых в списке, запрещено законом.
Преимущества и недостатки земли ИЖС
Земли ИЖС имеют следующие плюсы:
- стоимость меньше, чем у территорий с готовыми домами;
- пользуются спросом на рынке недвижимости;
- располагаются близко к социальным объектам (школа, детский сад, поликлиника);
- обслуживаются муниципальными службами, которые обязаны ремонтировать и расчищать дороги и т. д.;
- оснащены коммуникациями;
- отсутствуют дополнительные взносы.
Минусы таких участков связаны с ограничениями:
- площадь участка составляет не более 6 соток, в малонаселенных пунктах – не более 12 соток;
- расположение дома регламентируется санитарными нормами;
- здание должен быть построено по нормам и правилам;
- в случае нарушений дом могут снести.
Отличия от остальных категорий земель
Помимо ИЖС, существует еще несколько категорий наделов:
- ЛПХ – личное подсобное хозяйство;
- СНТ – садовое некоммерческое товарищество;
- ДНП – дачное некоммерческое партнерство;
- ПМЖ – постоянное место жительства.
Приведем основные отличия приведенных выше категорий от ИЖС:
-
Отличия ЛПХ:
- земля может быть сельскохозяйственного назначения или под поселение. В первом случае стоить ничего кроме подсобного не капитального строения нельзя;
- налог составляет 0,3%, для ИЖС это 1,5%;
- участок обычно находится вне населенного пункта и подведение коммуникаций к нему никто не гарантирует;
- если назначение – под поселение, то прописаться в доме будет возможно, но время приезда экстренных служб будет существенно отличаться – такая земля удалена от центров;
-
Отличия ДНП и СНТ:
- допускается летний дом или дача, в котором прописаться будет проблематично;
- электроэнергия поступает на счетчик товарищества, при этом не более 15 кВт. Дальнейшие расценки и распределение оговаривается правлением и обычно существенно дороже государственной цены;
- подвод коммуникаций, обеспечение культурного досуга полностью ложится на членов организации, помощи от государства не будет;
- доступность социальной инфраструктуры не предусмотрена;
-
Отличия ПМЖ:
- участок обычно находится за чертой населенного пункта;
- допускается строительство промышленных предприятий в непосредственной близости;
- история участка чаще всего плачевна. Обычно это бывшие свалки или промышленная зона;
- социальная инфраструктура и коммуникации находятся в непосредственной близости. В доме на этой категории надела можно прописываться и постоянно проживать.
Преимущества и недостатки
Каждая из приведенных категорий имеет свои плюсы и минусы. Приведем их для надела под индивидуальное жилищное строительство.
Преимущества:
- Участок ИЖС имеет наивысшую рентабельность, по сравнению с другими категориями.
- Собственник такой земли полностью независим от всевозможных товариществ, имея отношения исключительно с государством.
- ИЖС обеспечивается государством, что подразумевает подвод коммуникаций, доступность социальной инфраструктуры.
- Существует возможность участвовать в различных программах поддержки малоэтажного строительства.
- Можно регистрироваться, получить почтовый адрес с вытекающими отсюда положительными последствиями.
- Оформляется налоговый вычет при постройке на участке жилого дома.
- Освобождается от уплаты налога на 10 лет.
- Оплата за свет, газ и так далее проводится по общим тарифам для населения, что всегда дешевле, чем в товариществах.
- Принимается в качестве залога финансовыми организациями.
Необходимо выделить и недостатки:
- Размер надела ограничен, что не дает возможность иметь полноценное приусадебное хозяйство.
- Ставка налога выше, чем у остальных вариантов.
- Начать строительство нужно не позже, чем через 3 года после выделения (иначе возможно изъятие), а закончить не позже, чем через 10 лет, иначе ставка налога удваивается.
- Строительство ведется под контролем государственных органов, что значительно затягивает процесс получения разрешений.
- Подразумевается использование централизованных коммуникаций, что бывает значительно дороже, чем своя вода и система канализации.
Оформление земельного надела
Существует два этапа – это документы и обращение в государственные органы.
Пакет необходимых бумаг для регистрации участка:
- документы, подтверждающие личность оформителя;
- бумаги, подтверждающие право собственности на землю;
- кадастровый план;
- заявление о государственной регистрации земли на праве собственности;
- квитанция об уплате гос. пошлины.
Пошаговое руководство дальнейших действий:
- Указанный выше пакет документов передается в Росреестр.
- Получение разрешения на строительство.
- Присвоение почтового адреса. Для этого обращаемся в местный орган власти и предоставляем:
- свидетельство о регистрации;
- тех. паспорт участка;
- разрешение на строительство;
- копии паспорта;
- правоустанавливающие документы на землю;
- Получение кадастрового паспорта.
- После завершения строительства – акт приемки, разрешающий безопасную эксплуатацию объекта.
- Свидетельство о праве собственности.
Расшифровка аббревиатуры ИЖС обозначает индивидуальное жилищное строительство. Это особая форма обеспечения населения жильем при помощи постройки домов на праве личной собственности за счет граждан или при их участии. При этом объектом ИЖС обязательно должен быть жилой дом, предназначенный для проживания одной семьи и имеющий менее 3 этажей.
От других территорий участки под ИЖС отличаются своим назначением. Если такая земля располагается на территориях ДНТ или СНТ, то она в основном предназначается для ведения сельхозработ и постройки небольших объектов (дачных домиков) без права круглогодичного проживания в них.
Право ведения крупномасштабных строительных работ на подобных участках не предусмотрено. При возведении на садовом участке дома с числом этажей более 3, строительство и последующая эксплуатация такого объекта могут считаться незаконными. Документов на подобное строение у хозяина не будет, а следовательно, прописаться в нем или передать его по наследству он не сможет.
Дачная амнистия действует до марта 2020 года. До этого срока, правообладатели участков могут оформить принадлежащие им объекты недвижимого имущества по упрощенному порядка.
Если лицо не успеет официально зарегистрировать права на постройку, то необходимо доказать через суд, что их постройка не самовольная.
Приобретение земли для индивидуального жилищного строительства, последующее сооружение на ней здания, присвоение адреса, а также прописка в жилом доме, являются непростыми процедурами, которые включают несколько стадий.
Все этапы оформления требуют строгого соблюдения норм законодательство. Нужно принимать во внимание, что государственной думой многократно продлевались сроки действия дачной амнистии, и этим облегчая жизнь гражданам.
Если не следовать установленным указаниям градостроительного и земельного законодательства, то построенный дом может быть признан незаконной (самовольной) постройкой, и может быть снесен по решению суда, кроме того, на нерадивого владельца могут быть наложены штрафные санкции.
Постановка на учет на участке под ЛПХ
Основное предназначение земель из категории ЛПХ – занятие подсобным хозяйством и выращивание сельскохозяйственных культур. Постройка жилого дома находится на втором плане. Однако у законного хозяина есть возможность прописаться в новом частном доме, выстроенном на таком участке, хотя крайне ограниченная.
На земле, купленной как ЛПХ, возведение жилых строений для дальнейшей в них регистрации может осуществляться исключительно при выполнении трех основных требований к наделу:
- расположен в пределах населенного пункта;
- находится в индивидуальной собственности владельца;
- имеет статус «приусадебной территории», а не «полевой».
Если участок располагается за чертой поселений, ни о какой постройке дома и проживании здесь не может быть и речи. Хозяин должен заниматься исключительно выращиванием агрокультур.
Какие тонкости желательно учесть при покупке участка для ИЖС?
При приобретении участков для постройки жилья (ИЖС) необходимо ознакомиться со следующими рекомендациями:
- При покупке земли с намерением возвести на ней капитальный объект с проживанием на постоянной или длительной основе нужно, в первую очередь, обратить внимание на такой показатель, как возможность без особых затруднений подвести к стройке свет, газ, воду и электричество. А также на наличие поблизости образовательных учреждений и торговых точек.
- Для тех, кто имеет рабочее место в городской черте и каждый день добирается до него на автомобиле, очень важным фактором является: небольшая удалённость от трасс, приемлемое состояние дорог, удобный подъезд.
- Несомненным удобством будет расположение участка для ИЖС на территории уже существующих образований: в деревнях, коттеджных посёлках. По большей части в таких поселениях вопросы коммуникаций уже решены.
- Нужно обратить внимание на то, что в сравнении с расположенными в садоводческих товариществах, участки для ИЖС стоят дороже. Их цена складывается из стоимости земли и стоимости существующих коммуникационных систем или из суммы, которую собственники уплатили за получение техусловий на их подведение.
- Прежде чем купить землю, необходимо рассчитать, в какую сумму выльется подведение коммуникаций, если их ещё нет на участке. Ведь это может значительно увеличить общую стоимость приобретения.
- При желании построить дом только для отдыха лучше выбрать участок для ИЖС ближе к речке, озеру, лесному массиву, вдали от трассы.